A las puertas de despedir 2023 y dar la bienvenida al nuevo año, es un buen momento para reflexionar sobre el balance y perspectivas del sector inmobiliario no residencial.
En 2023 hemos visto una buena evolución operativa gracias al impacto que ha tenido el IPC en las revisiones de los contratos, el alto release spread y una ocupación que no ha cedido de manera relevante y se mantiene muy elevada. El punto negro lo pone la subida de yields, que ha lastrado la valoración de los activos.
En este sentido, la posibilidad de que no se produzcan nuevas subidas de tipos de interés en 2024, puede beneficiar a las inmobiliarias cotizadas del mercado de oficinas, logística y comercial. La subida de los tipos se traslada a unas mayores yields, dado que el activo inmobiliario compite con el bono. Además, financiar una inversión es más cara, por lo que la demanda de activos inmobiliarios se reduce y los inversores demandan unas mayores yields por el mayor riesgo. Si vamos al detalle por subsectores, el área que más ha sufrido es el de oficinas, por lo que creemos que será la que más rápido se recuperará. En cuanto a las rentabilidades, nuestras previsiones pasan por ver un pequeño descenso de las yields, o al menos estabilización, a final de 2024.
Pensamos que es un momento en el que hay que estar en el sector inmobiliario a pesar de que veremos nuevos ajustes en las valoraciones en el 4T23. Creemos que hay que mirar más allá y anticiparse al cambio de tendencia en las yields en 2024. Nos gustan tanto Merlin como Colonial y también Lar.
En Merlin buscamos el potencial de su cartera de proyectos (data centers, logística) y su diversificación.
En Colonial, en cambio, apreciamos la calidad de sus activos, que se refleja en una alta ocupación, pero es cierto que es la compañía cuyo NAV ha sido el que más ha sufrido al ser monoproducto. Recordemos que el mercado de oficinas vivió un antes y un después a raíz de la pandemia, pero lo ocurrido en EEUU/UK nada tiene que ver con la realidad en España. Por ejemplo, en España el teletrabajo ha quedado en algo residual a diferencia de lo que ocurre en estos países en donde los empleados no quieren volver a la oficina por el tiempo que consume el commuting. Además, la debilidad del mercado de oficinas en estos países ha estado también ligada a la restructuración del sector tecnológico, sector que en España no es el más relevante. Es por ello que la ocupación en España no se ha deteriorado de manera relevante y los alquileres de mercado no han cedido.
Otro caso específico, el de Lar, es el de una compañía que ha decidido rotar gran parte de su cartera de parques comerciales aprovechando el buen momento de este producto y con el objetivo de invertir los fondos en centros comerciales dominantes en los que se puede generar valor con el expertise que ha demostrado el equipo gestor de Lar a lo largo de los últimos años. Recordamos que la afluencia y ventas ya están por encima de las registradas en 2019 y Lar siempre ha sido especialmente generoso con el dividendo.
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