Rafael Fernández de Heredia. Analista
Se trate del mercado de la vivienda, de oficinas o de centros comerciales, la conclusión es en todos ellos la misma; toca esperar de cara a estimar el impacto del Covid.
Lo que sí parece claro en el mercado de la vivienda es que el impacto será inferior al que se produjo en la anterior crisis inmobiliaria (en donde el precio de la vivienda llegó a caer un 30%) por factores como la mejor situación financiera de los hogares, del sector financiero o el entorno de mínimos tipos de interés.
En el mercado de vivienda los datos que se van conociendo reflejan ya el parón registrado durante los meses de confinamiento. En términos de transacciones de viviendas el último dato conocido (mayo) refleja un descenso del 53%, que sigue al registrado en el mes de abril (39%). En conjunto en el período marzo-mayo el descenso se eleva al 37%. En el caso del precio de la vivienda, el incremento en el 1T20 fue del 0,3% que compara con un aumento del 3% registrado en 2019.
¿Y ahora qué? La reactivación del mercado de la vivienda vendrá marcada por la reactivación de la economía, del mercado laboral y la recuperación de la renta de las familias. Pero es obvio que asistiremos a un descenso de los precios de la vivienda de al menos el 10%, aunque como siempre, dependiendo de la localización, con un sesgo negativo mayor en el caso de la segunda residencia. En cuanto a las transacciones se refiere, es probable que veamos un descenso de las mismas del 40%-50%. El riesgo viene por tanto de las cancelaciones de preventas y en especial de las entregas, que sin duda pondrán a prueba los balances de las promotoras.
En el mercado de oficinas partíamos de una situación de tensionamiento de precios como consecuencia de un mercado muy dinámico y que se encaminaba lentamente al cambio de ciclo. El Covid ha traído consigo el dilema de si el teletrabajo será el nuevo coworking (que apenas ha afectado a la demanda tradicional de oficinas) o se trata de una tendencia que ha venido para quedarse. Como contrapeso aparece otra tendencia de signo contrario, la densificación, esto es, el espacio que se asigna a cada empleado en una oficina. Nosotros somos de la opinión que la variable clave seguirá siendo, más que el teletrabajo o la densificación, la evolución económica y la marcha del empleo. En definitiva, pensamos que el mercado de oficinas sufrirá en el corto plazo de los avatares económicos, pero seguimos pensando que se trata de un buen producto en el que estar con vistas al medio plazo.
Preferimos las oficinas a los centros comerciales. Estos últimos se han visto abocados a bonificar las rentas de sus clientes durante el período de confinamiento. Además, la amenaza del comercio electrónico se está traduciendo en un cambio radical de los centros comerciales en donde no todos sobrevivirán. Pero como siempre, todo tiene un precio y hay valores de este segmento especialmente castigados, como Lar.
