Josep Monsó. Gestor de GVC Gaesco Gestión
Esta Navidad podremos celebrar el buen año de rentabilidad del Fondo GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliaria (línea negra) pero no con satisfacción plena, la razón es que aunque el fondo ha alcanzado hasta hoy una rentabilidad de 13.3%, el benchmark en euros (línea roja, Stoxx Global 1800 Real Estate) se ha revalorizado un 19.6%. Un diferencial negativo para nosotros -6.3%.
La pregunta que nos hacemos es ¿por qué este diferencial negativo de rentabilidad de nuestro fondo respecto al benchmark?
La respuesta la encontramos en dos cuestiones:
- Nuestra exposición geográfica, de sesgo europeo, y el efecto divisa negativo que ha supuesto la apreciación del dólar respecto al euro.
- La pérdida y baja rentabilidad de algunas inversiones.
Respecto a la primera cuestión, si miramos el gráfico superior vemos que la gran divergencia (sombra verde) comienza en verano, justo en el momento que se inicia el proceso de apreciación del dólar (09 del 05 de 2014). A partir de ahí, siguiendo esa tendencia, el gap diferencial entre el fondo y el benchmark, sólo hace que ampliarse. Otra forma de ver el impacto del efecto divisa positivo que ha sufrido el benchmark, es ver como el bechmark en dólares (línea naranja), su divisa original, aún no ha alcanzado los máximos de agosto, quedando rezagado, con una rentabilidad del 8%.
Tabla 1
Al comparar nuestra exposición geográfica (tabla 1) con la del bechkmark, observamos como nuestra infraponderación en EE.UU. y Hong Kong, explica un 5% de nuestro comportamiento inferior. Este valor es la suma del producto de nuestra infraponderación en estos dos países, multiplicada por la apreciación sufrida por sus divisas (altamente correlacionadas) respecto al euro, un 10,8% y un 11,3% respectivamente.
En relación a la segunda, el 1.3% restante de comportamiento inferior, seria achacable principalmente a nuestra exposición en Polonia (4.1%) y Brasil (5.8%) inversiones ambas negativas y Europa del Este (4,1%), con una rentabilidad muy baja afectada por el conflicto ruso.
Tabla 2
Si nos centramos en Europa y nos comparamos con el Stoxx 600 Europe Real Estate (+13.1%, line azul del Gráfico 1) vemos como nuestra sobreexposición a Alemania nos ha permitido soportar mejor el último retroceso, permitiéndonos cerrar al año en un empate técnico. Nuestra infraponderación en el Reino Unido (Tabla 2), es la que nos ha situado en una posición rezagada respecto este índice durante la mayor parte el año, que como vemos, se ha corregido durante el mes de diciembre.
Como hemos venido comentando, nuestra gran apuesta europea ha sido y sigue siendo Alemania, donde nos encontramos cómodos. Aquí, la crítica que se nos podría hacer es nuestra falta de sobreexposición al mercado residencial alemán (7,1% de la cartera) después de ser uno de los mejores sectores del año, pero nuestro sesgo conservador nos ha llevado a invertir en oficinas y centros comerciales, donde encontramos mayores descuentos sobre el valor de los activos.
Una vez analizado nuestro peor comportamiento frente al benchmark, sólo nos queda hablar del futuro.
Desde GVC Gaesco creemos que el comportamiento del fondo durante el año 2015 seguirá siendo bueno, básicamente por las siguientes 4 premisas:
- Los tipos de interés seguirán bajos durante un largo periodo de tiempo. Eso comporta que aunque las yields (rendimiento) de los inmuebles en muchos países han ido cayendo, el diferencial con el coste de la deuda es lo suficientemente atractivo para la inversión para este tipo de activo.
- Aunque el descuento sobre el NAV (valor neto de los activos) de muchas inmobiliarias y REITS ha desaparecido, siguen existiendo zonas y segmentos donde podemos encontrar valor, tanto por descuento, como por incremento del valor esperado de los inmuebles. En este sentido, podemos encontrar incremento de valor de los activos dado los menores ratios de capitalización, como por el aumento de rentas de alquiler, ya sea por aumento de precios o mejora de los ratios de ocupación.
- Existen zonas donde aún hay margen para la reducción de la yield exigida a la inversión, como es le caso de oficinas en Madrid o Barcelona.
- Las ingentes inyecciones de capital por parte de los Bancos Centrales conllevan a gran cantidad de dinero buscando inversión y por tanto, no es difícil que el sector, que aún no puede considerarse caro, capture una gran parte de este dinero. Una mejora de la las perspectivas de inflación sería positivo para un sector linkado a la misma.
En este escenario en 2015 nos planteamos una gestión más activa y concentrada en activos concretos, en definitiva una gestión más selectiva en búsqueda de desajustes y oportunidades. Este año será el primer año, desde la creación del fondo, que apostamos de una forma meridiana por algunos activos españoles.
Descubre más detalles del fondo entrando en www.fondos.gvcgaesco.es o llamando al 902 237 237.
¡No pierdas la oportunidad de rentabilizar tus ahorros!