Josep Monsó. Gestor del Fondo
El Fondo GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias, con 5 años y 4 meses de vida (creado en noviembre de 2011), supera sus máximos históricos alcanzados en marzo de 2015. El Fondo ha proporcionado a sus partícipes una rentabilidad acumulada del 75,70%, lo que supone una rentabilidad anualizada del 10,80%.
Estos máximos coinciden con una importante retirada de patrimonio, derivado del miedo a un escenario de subida de tipos interés, unos partícipes que no han podido beneficiarse de la última revalorización del Fondo (+14%) desde los mínimos de noviembre de 2016.
| Datos anualizados* | TAE | Volatilidad | Sharpe** |
| Stoxx Europe 600 Real Estate | 9,40% | 17,90% | 0,53 |
| Stoxx Global 1800 Real Estate (en USD) | 7,20% | 12,20% | 0,59 |
| Stoxx Global 1800 Real Estate (en EUR) | 11,90% | 13,00% | 0,91 |
| GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias | 10,80% | 11,20% | 0,97 |
*Incluye fines de semana y festivos
**No incluye diferencia de rentabilidad con la Renta Fija
Con respecto al Índice de Referencia, el Fondo ha obtenido un punto menos de rentabilidad anualizada. La primera justificación se halla en la sobreexposición al dólar del Índice, pues neutralizando el efecto divisa (Benchmark en dólares), el Fondo aporta una rentabilidad muy superior. Además, esta rentabilidad viene acompañada de una menor volatilidad, ostentando un ratio rentabilidad/riesgo superior al de su Índice de Referencia.
Esta estabilidad que se puede comprobar en el siguiente gráfico de rentabilidad trimestral:
El Fondo GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias un Fondo global especializado en la inversión en Empresas Inmobiliarias o REITs (SOCIMIs en España). Tiene actualmente un potencial de revalorización entre el 17% y el 18%.
Esta rentabilidad esperada se podría aumentar sobreponderando compañías con mayor descuento, pero asumiendo riesgo adicional a la cartera que no consideramos oportuno.
La composición sectorial de la cartera es la siguiente:
- Centros, Locales Comerciales y Oficinas representan el 48,6% del peso de la cartera.
- Los grandes Centros Comerciales se sitúan en Europa, Brasil y Europa del este
- La exposición en Locales Comerciales se centra en Alemania.
- La inversión en Oficinas se concentran principalmente en Europa (Alemania, Finlandia y España) algo en Polonia, en Japón y EE.UU, concretamente Nueva York. En este segmento se incluye la gestión de oficinas que realiza Regus (7% de la cartera)
- La exposición a Promociones (12%) se centra en tres compañías, una en España, otra en China y otra en Japón. Este es un segmento que podría incrementar su peso en los próximos meses.
- La inversión en Infraestructuras (11.3%) está completada por la exposición a Cellnex, con un modelo de negocio de alquiler de torres de telecomunicación para el alojamiento de antenas de las operadoras de telefonía, considerado REIT en EE.UU., y que por este motivo se ha incorporado en el Fondo. Asimismo, Cellnex es la principal posición de la cartera.
- La exposición en Residencias: (11,3%) está representada por dos compañías, una des residencias de la tercera edad con portfolio en Francia, Alemania, Austria, Bélgica, España y Suiza, principalmente y otra con residencias de estudiantes ubicadas principalmente en el Reino Unido.
- En Intermediación / Gestión / Consultoría (7,6%) participamos en los dos grandes pesos pesados del segmento: CBRE y Jones Lang Lasalle.
- En lo que a Centros de Datos (4,4%) se refiere, la exposición en el sector la forjamos con una participación en la mayor compañía del sector, con centros de cloud en todo el mundo, con clientes globales que utilizan la red interna para todo tipo de interconexiones, directas o indirectas.
- En el sector Residencial (3,3%), a nivel de alquiler de viviendas, estamos expuestos a dos mercados muy concretos: Frankfurt y Berlín. Estamos estudiando alguna inversión en Barcelona.
- En Almacenes o Logística (1,5%) contamos únicamente una compañía concreta en el mercado japonés, aunque se están valorando otras oportunidades.
Sobre los recientes rescates del Fondo
Sobre este punto, como Gestor transmitiré mi opinión y los efectos que éstos tienen en la gestión:
1. Invertir en el sector inmobiliario, como en cualquier otro activo o Fondo de inversión, debería hacerse con visión de largo plazo, más si podemos comprobar como la inversión en inmuebles o REITs a través de empresas cotizadas ha ofrecido una rentabilidad tan interesante como hasta ahora, 12% anual durante los últimos 43 años (1972-2015) en REITs en EE.UU.
Fuente: NAREIT, “The Intelligent REIT Investor”
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2. El Fondo GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias es un Fondo especializado en un activo concreto y, por lo tanto, no debería sobrepasar el 20% de la cartera de nadie, con vista al medio – largo plazo. Mantener un peso entre el 10% y el 20% de la cartera aporta una mejora del binomio riesgo / rentabilidad de la misma.
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3. Es muy interesante para un gestor poder disponer de capital para invertir en las caídas del mercado, pues esto disminuye el coste medio de la inversión. Lo óptimo sería poder estar totalmente invertido y recibir entradas de capital cuando los mercados cayeran, reduciendo de esta forma el coste medio de la cartera y minorando el impacto de las caídas. Con este comportamiento idílico no lastraríamos la potencialidad en las subidas (la beta) y suavizaríamos el impacto de las bajadas de mercado al ensanchar la base de patrimonio. A sabiendas de que esto no suele ocurrir -más bien al contrario-, intento gestionar la liquidez del Fondo para aprovechar los retrocesos y realizar compras sin tener que malvender por rescates inesperados. No podemos predecir el devenir del mercado, por lo que, siguiendo un principio de prudencia, debo gestionar la caja a coste de perder exposición (menor beta) para aprovechar las oportunidades (generar alpha). Detesto encontrar oportunidades de inversión sin capacidad de reacción.
Para el caso concreto que comentamos, el año pasado mantuvimos un nivel de caja elevado esperando el inicio de la subida de tipos en EE.UU, que entendíamos nos ofrecería alguna oportunidad de compra, y justo antes de las correcciones teníamos el máximo de liquidez permitido por normativa (15%). Llegado el momento, durante el mes de diciembre, cuando algunos precios empezaban a ser atractivos, esta liquidez que manteníamos a la espera de aprovechar las caídas había desaparecido por una ola de rescates inhabitual para la historia y trayectoria del Fondo. Lo que debía haberse convertido en compras estratégicas se destinó a rescates. Incluso nos encontramos en situación de malvender algunos valores a precios que no habríamos ejecutado sin esta necesidad.
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4. Quizás el sector no se encuentre en un momento tan idílico como años atrás, básicamente porque estos últimos años han sido excelentes, impulsados por un ciclo de capital podría estar llegando a su fin. No obstante, nos queda aún un ciclo de mejora de rentas, que aun siendo menos explosivo, es creador de valor.
Actualmente, el potencial de revalorización del fondo es del 17%-18%, con un riesgo acotado.
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5. Por último, destacaría que el Fondo ha dado un rentabilidad anualizada del 10,8% hasta la fecha. Creo como Gestor que debemos darle un voto de confianza a este tipo de inversión por su diferenciación, su potencialidad y su rentabilidad histórica, por el balanceo que aporta a las carteras y sobretodo porque en un horizonte temporal de largo plazo, las decisiones deben ser estratégicas y no especulativas. Como inversión alternativa a los Fondos tradicionales, aporta consistencia a la cartera si ésta se diversifica adecuadamente. En la actualidad, el patrimonio del Fondo es de sólo 7,3 millones de euros, de los cuales únicamente 4,1 millones de euros son aportaciones. El resto, rentabilidad generada.
Para terminar, me gustaría agradecer a todos los partícipes la confianza depositada en el Fondo y en la gestión del mismo. Nos complace pensar que ningún partícipe pierde dinero con su inversión en el Fondo y espero poder seguir compartiendo hitos como este en el futuro.
El Fondo sigue siendo el más rentable del año de su categoría comercializado en Europa (175 Fondos de Inversión), según Morningstar:
